编者按：京津冀一体化大背景下，探索河北商业零售业的投资与发展机会，扎根石家庄、唐山、邯郸、太原等城市，我们不会相继发售针对城市商圈、著名商业项目、业态和品牌的系列报道，此文为第六篇。（报导）今年5月，《关于石家庄长安万达广场建设项目设计方案批前审批的通告》揭晓，长安万达广场落地石家庄国瑞城，沦为板上钉钉的事，鲁商集团三年前计划接掌国瑞城，在石家庄打造出第二个银座商城的计划完全搁置。

鉴于石家庄商业市场的特殊性，外来巨头抢滩石家庄决不讲究市与势。所谓市是指：要逃跑区域市场的机遇，较慢使出才能夺得先机，所谓势是指：企业要根据行业市场需求及时调整产品结构，急剧提升项目效益，才能长年保留竞争力。鲁商集团在石家庄多年来扩展衰退，单凭一个项目往往孤掌难鸣，万达则减缓拓店，未来将占据三城，占有石家庄的东边、西边和南边，将不会充分发挥转录城市商业的鲶鱼效应。不进则退，星舰有道，都说明了投资讲究市与势的重要性。

鲁商集团布局石家庄棋差一着仍然以来，河北、山东两地的经济往来、商贸流通具有紧密的联系，商业企业的特征也具有相当大的相似性，比如北人集团与鲁商集团。北人集团与鲁商集团都是横跨区域、多业态的大型连锁企业集团，都是所在省份的商业龙头。恪守多元化投资、专业化经营的战略，鲁商集团创建起了包括地产、零售、酒店、医药、金融等多个领域的集团企业，享有地产平台鲁商置业、零售平台银座股份两家上市公司。要在河北省城石家庄的商业市场占据一席之地，面临有数量和规模优势的北人集团，鲁商集团的抢滩并不更容易。

为防止将近身搏斗，鲁商集团采行了让开大道，攻占两厢的策略，企图农村围困城市，于2007年在邢台班车了3.5万平方米银座商城门店，2013、2014年又分别在太原和张家口班车了银座商城，而布局石家庄市场，则源自一场并购行动。东方城市广场(全称东购)是坐落于石家庄中山西路的一处综合性商业，1992年开始筹设,由购物中心和东方大厦写字楼构成，总建筑面积13.9万平方米，其中购物中心7.9万平方米，营业面积相似5万平方米。2009年，鲁商集团与银座股份合力，以9.25亿元的总价并购了东购92.73%的股权，将项目改名为银座商城东购店。

石家庄银座商城东购店石家庄的商业项目绝大部分都产于在中山路沿线上，中山东路构成以北国商城为核心的北国商圈，中山西路构成以新的百广场为核心的新百商圈。银座商城东购店距离新的百广场仅有百米，两大百货同台竞技，鲁商集团插手了石家庄的零售市场，开始充分发挥自身的影响力。2011年3月，银座商城东购店启动了大调整，还包括改建整体外观、楼层经营布局，升级中央空调、消防、广播等硬件设施，品牌柜台也展开了改版，牵涉到40%的品牌展开了调整。

鲁商集团还看上了坐落于中山东路与谈固大街交叉口的国瑞城项目，计划在中山东路也打造出一个银座商城，期望占有中山路的东西两端，从而提升在石家庄零售市场的渗透力，重写商圈的竞争格局。2014年，在石家庄战略性新兴产业合作推介会暨项目签下仪式上，石家庄国瑞城房地产开发有限公司与山东银座集团达成协议了合作意向，双方合作建设购物中心及酒店项目。然而，该合约意向未确实落地，石家庄国瑞城后来自由选择的合作方是沈阳万达，鲁商集团棋差一着，丧失了这次扩展机会。

2016年11月7日，沈阳万达商业地产股份有限公司与石家庄国瑞城房地产开发有限公司签订了建设长安万达广场的合作，石家庄国瑞城早期规划的瑞城商业中心将变成万达广场。今年5月22日，石家庄城乡规划局发布了《关于石家庄长安万达广场建设项目设计方案批前审批的通告》，万达的接掌沦为板上钉钉的事。资料表明，长安万达广场是万达商业在石家庄的首个轻资产输入项目，广场总用地面积3.04万平方米，总建筑面积23.4万平方米，包括十栋3层至17层的综合楼，另设地上3层商业裙楼以及2层的地下室，项目设置有相连石家庄地铁1号线的出口，项目目前正处于地下室施工阶段，建设周期是2017年3月至2019年12月。

三座万达发力 未来石家庄区域商圈格局大逆业内人士回应，石家庄国瑞城弃银座而中选万达，大自然是重视了万达广场的品牌效应和市场号召力，万达转入石家庄充分发挥的引导效应，给当地开发商留给了深刻印象的印象。石家庄的首个万达广场是裕华万达广场，开业于2011年9月，因为裕华万达，石家庄第一次享有了包括大型购物中心、五星级酒店、室内外步行街、高级写字楼、精品SOHO等多种业态于一体的城市综合体，万达给石家庄带给了来自全国各地的多元化的品牌，使石家庄的商业潜力以求获释。当下以及未来几年，石家庄正在步入第二轮商业地产研发潮，而其中，不少项目或由于散售物业、定位不明，或由于规划恐慌、招商能力很弱，无法在区域市场中构成品牌号召力，故而石家庄商业地产界对长安万达广场具有较高的关注度。

长安万达广场将以完备的一站式购物餐饮休闲娱乐娱乐业态呈现出，开业后将夹住区域内的消费客群，对东胜广场、建华城市广场、建华百货大楼等项目带给一定的冲击，各项目之间作好差异化才能有效地防止恶性竞争。裕华万达广场东胜广场开业于2014年9月，主力店是永辉超市、横店电影城、UR、MJstyle、海底捞等。

作为社区型购物中心，为服务好家庭儿童客群，东胜广场规划了大面积的儿童业态，引入了莫莉幻想、宝贝厨房、爱宝堡、瑞儿水上乐园、杰米熊、BALALA等众多儿童品牌商家。总体而言，东胜广场的儿童业态、超市业态高于万达广场，但在服饰零售、餐饮、影院方面很弱于万达广场，在商业规模、一动线设计、创意业态上亦很弱于万达广场，未来不应引入更加多切合社区居民消费的品牌，强化消费粘性。建华城市广场是个包括公寓、写字楼、商铺的综合性项目，由河北和放房地产开发有限公司打造出，目前商铺正处于招商过程中，但问题是该项目采行散售商铺的形式运作，非集中于持有人物业展开商业规划，无法构成统一的定位，无法充分发挥较小的商业地产价值。

而建华百货大楼是1993年9月重装开业的百货商场，营业面积1.2万平方米，由于年代久远，物业老化，品牌级次改版快，商场人气较为劣。在中山东路建设长安万达广场之外，万达还计划在新华区西三庄乡打造出西三庄万达广场，建设万达广场、金街、银街、酒店等，新华区是石家庄的老城区，区域内居住于人口不少，并不缺少消费人群，但商业设施疏远，万达广场的来临正好填补了这一遗缺。长安万达广场、西三庄万达广场开业后，未来万达在石家庄就享有三个项目，占有了石家庄的东边、西边和南边，将不会充分发挥转录城市商业的鲶鱼效应。

而鲁商集团因为没能在石家庄不断扩大项目布局，单凭一个项目，往往孤掌难鸣。商业地产的投资布局，要根据行业市场需求及时调整产品结构，急剧提升项目效益，才能长年保留竞争力，但是以百货零售起家的银座，在体验性购物中心大行其道的今天，并没与时俱进。笔者于周三的午间踩盘银座商城东购店找到，该商场周围产于着各类电子批发市场，地理位置和营商环境并不占优，作为一个传统的百货商场，银座商城东购店的零售业态占到比太大，各个楼层弥漫着陈旧的百货柜台，品类同质化相当严重，胜一层多间商铺空置，与新的百广场比起客流量差距很多。

银座商城东购店距离新的百广场、华润万象城均严重不足百米，计划2018年9月开业的万象城探讨lifestyle，特点是打生活方式人组牌，除了高端奢侈品外，其餐饮、设施服务、休闲娱乐身体健康、生活零售等都在塑造成品质生活。万象城开业后，整个新的百商圈将面对全面配对，银座商城东购店必需集中力量调整，寻找合适自身的独有发展道路，否则未来的存活不会更加艰苦。

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